zadzwoń:

22 455 56 01

Jeżeli potrzebujesz pomocy odwiedź nasze:

Centrum Wiedzy

lub

Zadzwoń 

Jeśli masz pytanie

zadzwoń:

22 455 56 00

lub

Wypełnij formularz kontaktowy

Oddzwonimy do Ciebie 

 

17 marca 2016

Amortyzacja lokalu sposobem na optymalizację podatkową

Jednym z interesujących sposobów optymalizacji PIT w prowadzonej działalności gospodarczej jest inwestycja w lokal mieszkalny pod wynajem.

Gdy gospodarka rozwija się w przyzwoitym tempie, coraz więcej przedsiębiorców (w tym osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą) zastanawia się, co zrobić z nadwyżkami finansowymi. Dla tych, którzy nie decydują się inwestować wszystkich zysków w rozwój, atrakcyjną formą optymalizacji podatkowej może być zakup nieruchomości.

Kupić mieszkanie, wynająć, obniżać PIT przez 10 lat

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, podatnik będący osobą fizyczną, może amortyzować lokal mieszkalny (jako środek trwały), stosując tzw. indywidualną stawkę amortyzacyjną w skali 10% rocznie. W praktyce oznacza to możliwość zaliczania do kosztów podatnika aż 10% wartości nieruchomości, co trwale (przez 10 lat) i znacząco obniża PIT.

Pod jakimi warunkami?

Przepisy jednoznacznie określają warunki, pod jakimi można stosować indywidualną stawkę amortyzacji:

1. Podatnik musi wykazać, że lokal w momencie wpisania do ewidencji środków trwałych jest używany przynajmniej przez 60 miesięcy (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych: art.22, ust.1, pkt 3.) Nie wchodzi więc w grę zakup nowej nieruchomości.

2. Środek trwały nie może być wcześniej wprowadzony do ewidencji środków trwałych (oraz wartości niematerialnych i prawnych) prowadzonej przez podatnika (ustawa – tamże).

3. Co bardzo istotne, w ten sposób nie można amortyzować lokalu, do którego podatnik ma spółdzielcze, własnościowe prawo, bowiem ta forma własności objęta jest sztywną skalą amortyzacji w wysokości 2,5% rocznie. Jeśli więc podatnik chce obniżyć PIT poprzez amortyzację nieruchomości w skali 10% rocznie, a już posiada spółdzielcze prawo do lokalu, powinien przekształcić je w odrębną własność lub na inwestycję od początku poszukiwać wyłącznie lokalu o wyodrębnionej własności.

Amortyzacji nie rozliczą podatnicy rozliczający się ryczałtem ewidencjonowanym (tzw. uproszczoną formą opodatkowania działalności gospodarczej).

Dochód z najmu bez podatku dochodowego

Amortyzowany lokal podatnik może wynajmować (także na cele mieszkalne) generując w ten sposób przychody. Jeśli przyjmie przy tym skalę 10% amortyzacji, w praktyce w ogóle nie zapłaci podatku dochodowego!

Przykład: Podatnik kupił na rynku wtórnym mieszkanie (odrębną własność) za 500 000 zł. Po wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oddał mieszkanie w najem ustalając czynsz miesięczny na poziomie 3000 zł. Z tytułu amortyzacji rocznie podatnik zaliczy w koszty 50 000 zł, natomiast z tytułu najmu zaewidencjonuje przychód 36 000 zł. W efekcie w PIT zostanie wykazana strata 14 000 zł, a od dochodu z najmu podatnik w ogóle nie zapłaci daniny. Pozostałe 14 tys. zł kosztów zmniejszy podatek od pozostałych dochodów uzyskanych w ciągu roku przez podatnika.

Amortyzowany w ten sposób lokal można również sprzedać bez podatku (po upływie 5 lat od zakupu nieruchomości). Nieruchomości mieszkalne są bowiem rozliczane poza działalnością gospodarczą, chyba że podatnik handluje mieszkaniami lub posiada kilka lokali i je wynajmuje.

10% to maksymalny pułap stawki amortyzacji dla nieruchomości. Warto podkreślić, że nie jest to stawka sztywna. Jeśli więc podatnik ma długofalową strategię inwestycyjną, może zastanowić się nad przyjęciem niższej skali, tak by w pełni zoptymalizować PIT.